第四节   居住权的效力

 一、居住权人的权利

（一）对房屋及其附属设施的使用权

居住权是为解决婚姻家庭关系中住房困难的弱势者的居住问题而设定的权利，因此，居住权人对于设定居住权的房屋自然可依设定目的加以使用。此种使用应如同所有人本人对其房屋的使用，具有排他性，可排除房屋所有人或其他任何第三人的干涉。居住权人可以与其家属共同居住房屋，还可以让其所雇佣的保姆等为其生活所需的服务、护理人员居住，但以居住权人与家庭居住所需为限。对此，《法国民法典》第632条规定：“对房屋享有居住权的人，得偕同其家庭在该房屋内居住，即使在给予此项居住权利时其本人尚未结婚，亦同。”同法第633条规定：“居住权，仅以享有此项权利的人与其家庭居住所需为限。”《瑞士民法典》第777条第1、2款也规定：“居住权通常以权利人的个人必需为标准。但是，如居住权未明文仅限定某权利人本人时，可收留其家属或家人同住。”允许居住权人与其家属以及聘请的服务、护理人员共同居住房屋，主要是基于生活上照顾等理由。因此，如果没有特别约定，居住权人当然可以同上述人员共同使用设定居住权的房屋。居住权人为充分地使用其居住的房屋，对房屋的各种附属设施如花园、空调、厨具等，以及房屋内设置的各种生活用品如电话、餐桌、沙发等同样具有使用权，即使居住权仅以房屋等建筑物的某一部分为限时，亦同。[1][55]王利明教授指出，“如果居住权人的居住权及于建筑物全部，权利人当然可以使用整个建筑物，包括公共设施，如果仅就建筑物一部分设定居住权，则应准许该部分的居住权人就整个建筑物的公共设施部分也享有使用的权利，否则该居住权就面临无法实现的困难”。[2][56]此外，对于附属于所有权的各种其他权利，如房屋区分所有权的持分权、成员权，对地基的地上权，以及相邻权、地役权等，居住权人均可行使。

（二）必要的收益权

居住权人因居住需要使用房屋，可由此获得该房屋按其居住用途所带来的收益。这种收益首先表现在居住权人对房屋的使用上。因为对房屋的使用能给居住权人带来居住利益，免却了其购买或承租房屋的负担，使其本应减少的利益未减少，这当然属于收益的范围。其次，居住权人对房屋的收益还表现在其可出租部分房屋以解生活之需。在罗马法上，关于居住权人是否可以出租房屋而享有租金收益，曾有争议，后来优帝一世对此予以肯定，即“对享有居住权的人，为了事务的功利，根据马尔切勒的意见发布了朕的决定，朕允许他们不仅自己于其中过活，而且也可以将之租与他人。”[3][57]现代多数国家的民法允许居住权人有权在自身和家庭所需的范围内取得房屋收益的权利，有权收取并享有房屋上的孳息。如《瑞士民法典》第745条规定：“（1）对动产、土地、权利及财产，可设定用益权。（2）用益权赋予权利人对物的全部使用及收益的权利。”由于《瑞士民法典》规定居住权适用用益权的有关规定，因此，居住权人亦应享有收益的权利。但少数国家如法国等，则禁止居住权人出租房屋，如《法国民法典》第634条规定：“居住权既不得让与，亦不得出租。”我们认为，居住权人系为生活所需居住他人房屋，为保障居住权人及房屋所有人的利益，一般情况下，居住权人不可将房屋出租他人以收取租金，但在特殊情况下，如果居住权人生活困难，其居住的房屋又较为宽敞，则可以允许居住权人在经房屋所有人同意的情况下出租部分房屋，以解决其生活所需，但该租赁期限应以不超过居住权的剩余期限为限，并遵守合同法有关租赁合同的规定。

（三）物上请求权

居住权人对设立居住权的房屋或房屋的一部分享有居住权，居住权人要实现其对房屋的使用、收益，必须占有该房屋，其所支配的是该房屋的使用价值。居住权人在行使权利期间，有可能受到各种侵害或妨害，这些侵害或妨害既可能来自房屋所有人，也可能来自第三人。当这些侵害发生时，如房屋被他人无权占有或侵夺，居住权人可行使标的物返还请求权，请求侵害人返还房屋，以维护自己权利的圆满状态。当房屋受到占有以外的方法妨害时，例如，他人随意在其庭院丢弃废料或在其门前堆放垃圾等，居住权人可行使妨害除去请求权，请求妨害人除去妨害。当房屋有被妨害之虞时，如邻人的房屋年久失修即将倒塌，危及居住权人使用的房屋，则居住权人可行使妨害防止请求权，请求邻人加固房屋或将其拆除，除去对其房屋的妨害危险。物上请求权是居住权人用益房屋所固有的权利，因此，其在行使物上请求权时，无须房屋所有人的协助，任何人包括房屋所有人对其权利都应予尊重，不得随意干涉。

二、居住权人的义务

（一）合理使用并保管房屋

罗马法上要求在用益权存续期间用益权人应当尽善良家长的注意，如防止用益物的役权的消灭、防止他人取得时效的完成等等。[4][58]现代多数国家民事立法继受罗马法，依然明文规定居住权人在行使权利时应尽善良管理人的注意合理使用房屋，如《法国民法典》第627条规定：“使用权人以及享有居住权的人，应以善良管理人之态度享用其权利。”《意大利民法典》第1001条第2款亦有类似规定。[5][59]我国物权法基于居住权一般系无偿取得的理由，亦应规定居住权人在行使权利时，应当尽善良管理人的注意，依房屋的居住用途合理使用并保管房屋，不得将房屋用于生活消费以外的目的，如将房屋用于生产经营或商业目的。如果房屋及其权利具有毁损、灭失的风险时，应当及时通知房屋所有人，以便其能够及时对房屋进行保全。如果居住权人怠于通知，则应对房屋所有人因此造成的损害负赔偿责任。

（二）不得改变房屋的结构

居住权是在他人的房屋之上设定的权利，是房屋所有权的负担，一旦居住权消灭，所有权即应回复原有的圆满状态，房屋所有人可以原物收回房屋。为保障房屋所有人的权利并平衡居住权人与房屋所有人的利益，居住权人为了正常使用房屋，可以对房屋进行必要的改良和修缮，例如将房屋进行装修、安装空调等，但不得将房屋改建或作重大的结构性改变，以保障在居住权消灭时，房屋所有人可以原物取回房屋。在法国民法上对于用益权人的这一义务限制较严，甚至规定即使是在改变了房屋的结构和用途后房屋的价值会有所增加的情况下也是如此。对此，法国有学者认为，这些规则有可能使用益权人对财产的管理陷入瘫痪，尤其是不适合现代社会生活，因而有不少判例显现出要减弱这些规则适用的倾向。[6][60]我国物权法应借鉴国外居住权立法，在居住权中规定居住权人的上述义务，并规定居住权人未经房屋所有人同意擅自改建房屋或作重大结构性改变的为权利滥用行为，可导致居住权的消灭。

（三）不得转让或设定其他负担

居住权是为特定人的居住利益而设定的权利，具有强烈的人身性，依附于特定的人。因此，自罗马法以来的居住权，居住权不得被转让、继承，已成为各国立法通例，目的是保障居住权人的生存利益，并保护房屋所有人的合法权益。例如，《法国民法典》第634条规定：“居住权既不得让与，亦不得出租。”《意大利民法典》第1024条亦规定：“使用权和居住权不得转让（965、980）或租赁（999）。”关于居住权不得继承问题，乃基于居住权具有特定的期限属性，以居住权人的生存期间为最长存续期间，居住权人死亡时居住权归于消灭，无从发生居住权人的继承人继承的问题。居住权既不得被转让或继承，故在居住权存续期间，居住权人不得以其享有的居住权作为抵押权的标的物，为其债务提供担保。居住权人设定抵押的，其抵押无效。我国物权法（草案）第183条第1款规定居住权不得转让和继承，符合居住权的性质，遵循了外国立法例，值得赞同。但我国未来物权法还应当进一步规定，居住权转让、继承的，居住权消灭。

（四）承担房屋的日常负担

在罗马法上，用益权人应承担用益物的日常负担，包括必要的维持费、修缮费与赋税，但不包括大修费（如翻修房屋或更换梁柱的费用）。由于用益权为物权而非债的关系，故用益权人可抛弃其权利而免除修理和纳税等义务，但因用益权人的过失而产生的修理费，则属损害赔偿性质。[7][61]近现代各国民法继受罗马法，在其民法典中一般均规定有居住权人对房屋的维持、保养义务，并承担房屋的赋税等日常负担。《法国民法典》第605条规定：“用益权人仅负维修保养义务。大型修缮仍由所有权人负担；但如此种大修系因用益权设立后缺乏维修保养所引起，则不在此限；此种情形，用益权人亦应负担之。”法国民法上的大修是指，对房屋的大墙、拱顶的重大修缮，以及对屋椋与屋顶的全部翻修、翻建。堤坝、护墙与围墙的全部翻修也属于大修。除大修外，其他所有修缮均属维修。《德国民法典》、《瑞士民法典》以及《意大利民法典》也设有类似规定。[8][62]我国物权法应当借鉴法国及意大利民法的做法，对于维持房屋正常使用的维修、保养及应交纳的税费，应由居住权人承担，但对于房屋的特殊修缮费用，如为确保房屋墙壁和拱顶的坚固性而进行的修缮，以及对房梁、屋顶、平台、楼梯、水道、承重墙或者围墙的全部或大部分的更换所产生的费用，应由房屋所有人承担。因为该费用是房屋所有权人保全其所有权而必须支出的费用，居住权人对上述费用除由居住权人缺乏维修保养或故意及重大过失所致房屋损毁等原因所引起的外，居住权人无承担义务。

第五节   居住权的消灭

 一、居住权的消灭原因

在罗马法上，居住权可因居住权成立要件的欠缺，如标的物灭失或变为非财产物，居住权人对其权利的抛弃，居住权期限的届满或解除条件的完成等原因而消灭，但居住权因习惯上的原因，不因不行使而消灭。法国民法中的使用权和居住权依与用益权同样的原因消灭。同样的，德国民法上居住权除了采用与用益权相同的原因消灭外，还有权利人放弃权利、住房灭失等原因。综合而言，居住权的消灭原因应包括以下几个方面：（1）居住权人死亡；（2）房屋灭失；（3）居住权期限届满或解除条件成就；（4）居住权的抛弃；（5）混同；（6）滥用居住权；（7）法定居住权的法定事由消灭。下面分别予以说明。

（一）居住权人死亡

居住权本质上是为特定人的利益而设定的物权，一般以居住权人的生存期限为最长存续期限，如居住权人死亡，居住权因失去权利主体这一要件，自然应归于消灭。居住权人的死亡包括自然死亡和宣告死亡。由于居住权具有专属性，居住权人死亡后，其继承人不得通过继承取得居住权。

（二）房屋灭失

根据物权法的一般原理，物权因标的物的灭失而消灭。居住权的标的物以房屋为限，房屋为居住权存在的基础，故房屋的灭失将导致居住权的消灭。在房屋灭失的情形下，所有人没有重建房屋的义务，但所有人用赔偿金或赔付的保险金重建房屋，则居住权转移到新建的房屋上。但房屋因公共利益的需要被征收时，即使所有人获得了补偿金，居住权也不能移转于相应的补偿金上，因为居住权的标的物仅以房屋为限，不能存在于金钱之上。

（三）居住权期限届满或解除条件成就

当事人对居住权的存续期限有明确约定的，在该期限届满时，居住权即归于消灭。另外，居住权的设定可以附解除条件，在该条件成就时，居住权亦归于消灭。

（四）居住权的抛弃

居住权是为保障生活困难的特定人的居住问题而设定的物权，依民法意思自治原则，居住权人对居住权是否行使享有完全自由，在权利存续期间，居住权人可抛弃居住权使其归于消灭。然而，由于居住权的抛弃涉及房屋所有人的利益，故居住权人抛弃其权利时，应向房屋所有人为抛弃的意思表示，并到不动产登记机关办理涂销登记，在涂销登记完成后，居住权抛弃才发生效力。

（五）混同

即房屋所有人与居住权人归为一人。混同为物权的一般消灭原因。在居住权中也会发生混同的情形，但由于居住权不得转让、继承，不可能发生房屋所有人取得居住权的情形。因此，居住权的混同应指居住权人取得房屋所有权而言。当居住权人取得所有权后，居住权人就失去了居住他人房屋的必要，居住权因无存在基础而归于消灭。

（六）滥用居住权

禁止权利滥用为现代民法的一项重要原则。居住权系存在于他人房屋上的他物权。若居住权人滥用其居住权，对其居住的房屋进行不当使用，或者听任其受到毁坏而不予修缮，可能会对房屋造成较大的毁坏，损害房屋所有人的权益。为制裁居住权人的滥用行为，促使居住权人正当行使权利，应规定由于居住权人转让、损毁、改变房屋用途或者对房屋结构进行重大变更等滥用居住权的行为，房屋所有人可行使撤销权，终止居住权人的居住权，使其归于消灭。另外，居住权人长期不行使居住权，使房屋闲置浪费，实质上也是一种居住权的滥用，在此情形下亦应规定一定期间，在此期间内居住权人不行使居住权的，居住权归于消灭。关于这一期间国外规定不一，法国规定为30年，[9][63]意大利规定为20年，[10][64]澳门地区民法典规定为15年。[11][65]我们认为，根据我国的实际情况和现有国情，该期间应规定为5年，以便促使居住权人及时行使权利。

（七）法定居住权的法定事由消灭

法定居住权是由法律直接规定的居住权，其存在应具备一定的法定事由，如父母对未成年子女的抚养义务，在法定事由消灭以后，居住权即应归于消灭。如父母、子女的法定居住权，因子女的成年而消灭。

我国物权法（草案）第188条将居住权的消灭原因概括为：（1）居住权人放弃居住权；（2）居住权期间届满；（3）解除居住权关系的条件成就；（4）居住权被撤销；（5）住房被征收；（6）住房灭失。其中居住权被撤销是指当居住权人有下列两种情形之一时，住房所有人行使撤销权使其归于消灭的行为：（1）故意侵害住房所有权人及其亲属的人身权或者对其财产造成重大损害的；（2）危及住房安全等严重影响住房所有权人或者他人合法权益的。物权法（草案）的上述规定借鉴外国立法例，基本涵盖了居住权的消灭原因，值得肯定。

二、居住权消灭的法律效果

（一）房屋的返还

除因标的物灭失等原因而消灭外，居住权人在其居住权消灭时，有返还房屋的义务。如果居住权是因居住权人死亡而消灭的，则其继承人有返还房屋的义务。《瑞士民法典》第751条规定：“用益权期满时，占有人须返还用益权的标的物。”我国《澳门特区民法典》第1410条也规定，居住权终止后，居住权人应将房屋返还给所有人。而且，如属可主张留置权之情况，居住权人有权不予返还。居住权消灭时，对于房屋的变更或减损，应区分具体原因做出处理。对于房屋在正常情况下使用所产生的折旧，居住权人无需承担责任。对于其他原因造成的变更或减损，则应由居住权人负责，除非居住权人能证明该变更或减损非其过失所致。如《瑞士民法典》第752条规定：“（1）用益权人对用益权的标的物的消灭及贬价，负担一切责任。但能证明损害非其过失造成的情况除外。（2）对于非属用益消耗范围内的消耗，用益权人负赔偿责任。”《德国民法典》第1050条亦有类似规定。[12][66]我国物权法（草案）对居住权消灭后的房屋返还问题未作规定，但根据居住权的他物权性质，在居住权消灭以后，居住权人应负返还房屋的义务。

（二）设置的取回

居住权人在其权利存续期间，为正常居住使用房屋，可在房屋内设置一些设施并对房屋进行装修，如安装壁橱、壁画、梳妆镜等。这些设置并非房屋的组成部分，在居住权消灭时，居住权人仍享有上述设置的所有权，可将上述设施取回，但应恢复房屋的原状。如果居住权人的设施与房屋附合，成为房屋的一部分的，则适用附合原则，可由房屋所有人取得上述设施的所有权，但应给予居住权人一定的补偿。《德国民法典》第1049条规定：“（1）用益权人无支付费用的义务而对物支付费用的，所有权人的偿还义务根据关于无因管理的规定加以确定。（2）用益权人有权取回自己设置于物上的设备。”《法国民法典》第599条第3款亦规定，在用益权终止时，用益权人或其继承人，得取走其安置的镜子、绘画与其他装饰物，但应恢复安放地点的原状。我国物权法（草案）可借鉴上述立法例，在居住权中规定居住权人对其设置的取回权，但应恢复房屋原状，并不得对房屋造成损害。

（三）费用的偿还

在居住权存续期间，对于房屋的特殊修缮费用应由房屋所有人负担，当房屋出现诸如须为确保房屋墙壁和拱顶的坚固性而进行的特殊修缮时，居住权人可通知所有人进行修缮。房屋所有人接到通知后，未进行或迟延进行修缮，而该修缮又确有必要的，居住权人可自费做出修补，在居住权消灭时，房屋所有人应偿还居住权人支付的修缮费用，对此各国民法均有规定，但对其费用返还标准，则有无因管理标准和不当得利标准的区别。（1）《德国民法典》采无因管理标准，该法典第1049条第1款规定：“用益权人无支付费用的义务而对物支付费用的，所有权人的偿还义务根据关于无因管理的规定加以确定。”（2）我国《澳门特区民法典》采取无因管理标准和不当得利标准。该法典第1399条第2款规定，居住权人得在自费做出特别修补后，向所有人要求偿还所付出之价款，或在该等修补于居住权终止时所反映之价值低于其原来成本之情况下，要求按前者之价值收回有关款项。可见，在修补做出后立即作价偿还的，我国《澳门特区民法典》采取无因管理标准；在权利终止时采取不当得利标准，当剩余价值高于原来成本，采取后者，否则，采取前者。（3）《意大利民法典》采取无因管理标准。该法第1006条亦规定：“所有权人拒绝进行应当由其承担的修缮（1005）或者无正当理由拖延修缮的，用益权人可以自己进行修缮并垫付修缮费。在用益权消灭时，用益权人有权请求偿还支出的修缮费，但不含利息。”我国物权法应采取我国《澳门特区民法典》的做法，这既可以增加当事人进行选择的机会，又能保证公平处理两者之间的关系，防止不当增加一方负担。[13][67]居住权人为保证房屋所有人偿还费用，可以留置修缮的不动产。